Hauts-Pavés / St Félix : ce que les données DVF révèlent sur l'évolution des prix de 2021 à 2025
Depuis 2021, le marché immobilier nantais a traversé une période de correction significative. La hausse rapide des taux d'emprunt, la contraction du pouvoir d'achat des acquéreurs et un ajustement progressif des prix ont redessiné la carte des valeurs dans les Hauts-Pavés. Mais toutes les rues, tous les micro-quartiers, n'ont pas été logés à la même enseigne.
J'ai épluché les données DVF — les ventes déclarées auprès de l'administration fiscale — rue par rue, pour chacun des huit micro-quartiers du secteur Hauts-Pavés / Saint-Félix que je couvre. Voici ce que les chiffres racontent.
La tendance générale : une correction réelle, mais inégale
Entre 2021 et 2025, la médiane des prix de l'ensemble des ventes dans les Hauts-Pavés a reculé d'environ 11 % en valeur globale. C'est une correction réelle, mais mesurée par rapport à ce qu'ont connu d'autres secteurs nantais. Le quartier a amorti une partie du choc grâce à une demande structurellement soutenue : c'est un secteur de vie, pas un secteur de spéculation.
Ce que les données DVF permettent de faire, c'est de sortir du discours global pour voir qui a vraiment corrigé et qui a tenu.
Les micro-quartiers les plus corrigés
Viarme — −20,3 %
C'est la correction la plus prononcée du secteur. La médiane tous biens confondus est passée de 4 544 €/m² en 2021 à 3 620 €/m² en 2025. La baisse a surtout touché les appartements (4 502 → 3 600 €/m², soit −20,0 %), tandis que les maisons, plus rares, ont mieux résisté (5 631 → 5 048 €/m², soit −10,4 %) — signe d'une demande qui reste soutenue pour le rare patrimoine bâti du secteur.
L'explication terrain : Viarme a vécu un pic de valorisation très fort en 2021-2022, porté par l'engouement pour le secteur marché-Viarme. La correction qui a suivi a été à la hauteur de cette euphorie initiale. Les appartements standards, sans cachet particulier ni rénovation récente, ont été les premiers ajustés.
Talensac — −19,0 %
Même ampleur de correction : 4 464 → 3 614 €/m² pour l'ensemble. Les appartements ont reculé de 4 426 à 3 571 €/m² (−19,3 %), les maisons de 5 545 à 4 532 €/m² (−18,3 %).
Talensac reste l'un des secteurs les plus actifs en volume (128 transactions en 2025), ce qui en fait un baromètre fiable. La correction traduit un réajustement à la réalité après des années de tension forte. Le marché reste liquide, mais les vendeurs qui ont tardé à ajuster ont perdu du temps et des acheteurs.
Procé — −8,3 %
4 217 → 3 866 €/m² en ensemble. Ici, ce sont les maisons qui ont le plus corrigé (−14,4 % contre −10,2 % pour les appartements) — mais elles restent parmi les mieux valorisées des Hauts-Pavés, autour de 4 750 €/m² en 2025, portées par la proximité du parc et l'environnement résidentiel de qualité.
Les micro-quartiers qui ont mieux résisté
Saint-Pasquier — −2,0 %
C'est la correction la plus faible du secteur. La médiane ensemble est passée de 4 120 à 4 039 €/m². Et si les appartements ont davantage corrigé (3 884 → 3 343 €/m², soit −13,9 %), les maisons de Saint-Pasquier restent au-dessus de 5 300 €/m² (6 014 → 5 379 €/m², soit −10,6 %) — un niveau qui témoigne d'une demande familiale très soutenue.
Saint-Pasquier est le quartier où la rareté des maisons fait réellement levier. Les acquéreurs qui cherchent une maison de ville avec jardin dans un environnement calme, proche de l'axe Hauts-Pavés, sont prêts à payer. Les prix peu négociés qu'on observe sur le terrain confirment cette lecture.
Rond-Point de Vannes — −1,4 %
Meilleure résistance du secteur avec Saint-Pasquier : 4 198 → 4 141 €/m². Les maisons y restent proches des 5 000 €/m² (5 325 → 4 959 €/m², −6,9 %), les appartements ont corrigé plus fortement mais restent au-dessus de 3 800 €/m² (4 033 → 3 858 €/m², −4,3 %). C'est un secteur à dominante résidentielle, avec une sociologie familiale bien ancrée qui amortit les cycles.
Montselet — −12,8 %
4 828 → 4 211 €/m² pour l'ensemble. Montselet est historiquement le micro-quartier le mieux valorisé des Hauts-Pavés en ensemble — et il le reste en 2025. La correction y est réelle mais le niveau de prix demeure le plus élevé du secteur. Ici, ce sont les maisons qui ont le plus corrigé (−18,5 %), davantage que les appartements (−14,3 %) — un effet probable de petit échantillon sur un segment à faible volume.
Maisons ou appartements : qui résiste le mieux ?
La réponse est plus nuancée qu'il n'y paraît au premier regard : sur huit secteurs, les maisons résistent mieux que les appartements dans quatre d'entre eux, mais l'inverse est vrai dans les quatre autres.
| Micro-quartier | Correction apt | Correction maisons |
|---|---|---|
| Viarme | −20,0 % | −10,4 % |
| Talensac | −19,3 % | −18,3 % |
| Procé | −10,2 % | −14,4 % |
| Montselet | −14,3 % | −18,5 % |
| Rd-pt de Rennes | −16,7 % | −8,8 % |
| Rd-pt de Vannes | −4,3 % | −6,9 % |
| Saint-Pasquier | −13,9 % | −10,6 % |
| Hauts-Pavés gén. | −15,8 % | −21,4 % |
Dans Viarme, Talensac, Rond-Point de Rennes et Saint-Pasquier, les maisons ont mieux résisté que les appartements — l'effet de rareté attendu, qui protège ce segment peu fourni. Mais dans Procé, Montselet, Rond-Point de Vannes et le secteur Hauts-Pavés au sens strict, la tendance s'inverse : les maisons y ont autant, voire davantage corrigé que les appartements. Ce résultat tient surtout à la faiblesse des volumes sur ce segment — quelques ventes atypiques suffisent à faire bouger fortement une médiane calculée sur une poignée de transactions par an.
La lecture d'ensemble reste néanmoins la suivante : une maison bien située, avec jardin, en bon état, dans les Hauts-Pavés, continue globalement de bien se défendre. Mais l'effet « maison = valeur refuge » n'est plus systématique partout, et chaque quartier doit être regardé individuellement.
Ce que cela dit concrètement pour les vendeurs en 2025-2026
Trois enseignements pratiques ressortent de cette analyse :
1. L'adresse ne suffit plus. En 2021, être dans les Hauts-Pavés était presque suffisant pour obtenir un bon prix. En 2025-2026, l'adresse crée l'attention, mais ce sont les prestations qui créent la décision. Un appartement sans travaux récents, énergivore, avec des parties communes vieillissantes, a subi des négociations significatives.
2. Le prix juste dès le départ est décisif. Le marché s'est normalisé. Les acquéreurs comparent, attendent, et n'hésitent plus à négocier sur les biens qui traînent. Un bien bien positionné dès la mise en vente part en quelques semaines. Un bien surestimé peut rester des mois, pour finalement se vendre en dessous de ce qu'un bon positionnement initial aurait permis.
3. Les maisons gardent une prime réelle, mais pas partout. Si vous vendez une maison à Saint-Pasquier, à Viarme ou du côté du Rond-Point de Rennes, la demande est là et la prime de rareté joue encore. Ailleurs — à Procé ou à Montselet par exemple — les maisons ont autant, voire davantage corrigé que les appartements ces dernières années : l'effet refuge n'y a pas joué de la même façon. Dans tous les cas, c'est la qualité intrinsèque du bien (distribution, extérieur, état général, DPE) qui détermine aujourd'hui si on est au haut ou au bas de la fourchette.
Ces données sont issues de l'analyse DVF (Demandes de Valeurs Foncières) 2021-2025, portant sur les ventes de maisons et d'appartements à Nantes (44109), rue par rue, sur les périmètres validés de chaque micro-quartier. Les médianes sont calculées par mutation, hors ventes manifestement atypiques (prix/m² < 500 € ou > 15 000 €).
Laure Boucher • Noovimo Nantes
Conseillère immobilière indépendante, spécialiste Hauts-Pavés / Saint-Félix.
Estimation argumentée, mise en valeur soignée et accompagnement vendeur sur mesure.
